Информационный сайт

 

Реклама
bulletinsite.net -> Книги на сайте -> Бизнесмену -> Колесников Н.А. -> "Бизнес план" -> 40

Бизнес план - Колесников Н.А.

Колесников Н.А. Бизнес план — Финансы и статистика , 2004. — 249 c.
ISBN 5-279-02208
Скачать (прямая ссылка): biznesplan2004.pdf
Предыдущая << 1 .. 34 35 36 37 38 39 < 40 > 41 42 43 44 45 46 .. 72 >> Следующая

Запрещение отчуждения налагается при предоставлении ссуд на строительство, капитальный ремонт или приобретение квартир и жилых домов, а также при залоге недвижимости. Необходимые отметки делаются нотариусом, органами БТИ и комитетами по земле в реестровых книгах.
135
Залоговое обязательство не препятствует распоряжению имуществом, однако обременяет нового собственника выполнением обязательства по погашению долга бывшего владельца.
Ограничение прав собственника (владельца) может выражаться в необходимости определенным образом использовать имущество. Например, договор купли-продажи, заключенный при приватизации государственного предприятия, может содержать условия о сохранении профиля деятельности в течение определенного срока, сохранении количества рабочих мест и пр.; на основании ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР право собственности гражданина на жилое помещение (квартиру) ограничено обязанностью использовать это помещение только по целевому назначению, т.е. только под жилые цели. Важно учесть и другое ограничение, когда жилые дома государственного и муниципального жилого фонда не подлежат передаче в аренду и продаже без согласия всех проживающих в них по договору найма лиц.
Изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель без согласия местной администрации также причиняет ряд неудобств собственнику недвижимости. Существенные ограничения имеются и по земельным участкам в границах городских территорий.
Практика хозяйствования вместо залога нередко использует договор купли-продажи того имущества, которое должно было бы использоваться в качестве залога. Этот договор, как правило, предшествует основной сделке и подлежит расторжению в случае исполнения всех обязательств по основной сделке. Такой способ позволяет как бы обойти те ограничения, которые имеются в случае осуществления сделки с залогом.
Особое значение работа со всеми перечисленными факторами (земельными ресурсами, имущественными комплексами и залогом) имеет для малого биз-
136
неса. Во-первых, без проработки этих вопросов нельзя выбрать наиболее устойчивый вариант развития фирмы как самостоятельно действующей хозяйственной единицы, а во-вторых, все эти факторы так или иначе выступают источниками обеспечения кредитных ресурсов, направленных на развитие.
Юридическая экспертиза инвестиционных проектов. Работа эксперта начинается задолго до объявления инвестором своего официального волеизъявления на участие в конкурсе по реконструкции или новому строительству.
Независимая юридическая экспертиза призвана оценить наличие необходимых документов как со стороны потенциального инвестора, так и со стороны городской (местной) администрации, предполагающей осуществить строительные работы с помощью привлеченных инвестиций.
Как правило, первоначальный перечень документов, подлежащих правовой оценке, состоит из правоустанавливающих актов и справок на объект инвестиционной деятельности со стороны городской (местной) администрации:
решения соответствующих органов о реконструкции или новом строительстве;
подтверждения их дееспособности; наличия соответствующих документов в земельных кадастрах, планах БТИ;
оценивается обремененность объекта пользователями или невыявленными собственниками.
Последнее обстоятельство необходимо проверять более тщательно, поскольку администрация хотя и несет ответственность за юридическую чистоту сделки со своей стороны, однако на практике это не всегда соответствует реальной действительности, особенно в отношении третьих лиц - пользователей и неучтенных собственников объекта.
Анализ действующей практики реконструкции объектов недвижимости в Москве свидетельствует о том, что наличие соответствующего постановления правительства города и подписанного инвестицион-
137
ного контракта не защищает инвестора от юридических неожиданностей появления пользователей и собственников с оформленными, недооформленными правами или претензиями на объект, которые впоследствии перерастают в дорогостоящие судебные тяжбы. Поэтому юридическая экспертиза должна тщательно разбираться с документами соответствующих комитетов по имуществу, землепользованию и другим в части данного инвестиционного объекта. Со стороны инвестора необходимо предъявление: регистрационных документов; послужного списка выполненных работ с отзывами о законченных объектах; необходимых гарантий.
Предоставление гарантий исполнения обязательств по инвестиционному проекту является наиболее сложной задачей в связи с тем, что требования к гарантиям постоянно меняются. Так, в 1994-1996 гг. для участия в инвестиционном конкурсе было достаточно предъявить письмо из банка о возможном предоставлении гарантий. В настоящее время гарантией исполнения инвестиционных обязательств являются оплата участия в конкурсе и более жестким образом оформленная банковская гарантия. Проверка документов по банковской гарантии должна сочетаться с проверкой кредито-способности выдавшего ее банка.
В случае привлечения западных инвестиций требуется юридическая оценка с приглашением специалистов по западному банковскому праву.
Предыдущая << 1 .. 34 35 36 37 38 39 < 40 > 41 42 43 44 45 46 .. 72 >> Следующая
Реклама
Авторские права © 2009 AdsNet. Все права защищены.
Rambler's Top100